Hay dos tipos de historias de terror sobre Airbnb. Cuando apareció por primera vez la plataforma de viviendas compartidas, las advertencias iniciales tendían a enfatizar el mal comportamiento extremo de los huéspedes (y ocasionalmente del anfitrión).
Pero a medida que el servicio, que ahora tiene una década, maduró y la cantidad de propiedades de alquiler prolifero drásticamente, surgió un segundo temor, uno que se enfocaba en lo que el servicio estaba haciendo a la comunidad en general: Airbnb estaba aumentando los precios y sacando viviendas del mercado de alquiler.
Estaba sobrecargando la gentrificación mientras discriminaba a los invitados y anfitriones de color. Y a medida que los operadores comerciales asumieron el control, se estaba transformando de una forma de ayudar a los propietarios de viviendas a alquilar ocasionalmente una habitación adicional en un proveedor de hoteles espeluznantes e improvisados.
Varios estudios han analizado estas afirmaciones; algunos se centraron en un solo problema a la vez, o midieron las tendencias vinculadas a Airbnb en amplias franjas del país. Pero un informe reciente de David Wachsmuth, profesor de Planificación Urbana en la Universidad McGill, el cual se encontró en la Universidad de Nueva York en un esfuerzo por responder a la pregunta de que le está haciendo exactamente a la ciudad compartir la vivienda.
“Ha habido una especie de creciente protesta de los usuarios de que las organizaciones de vivienda, de los activistas y de los funcionarios electos de que las rentas de cuartos a corto plazo están teniendo un impacto negativo en la vivienda”, dijo Wachsmuth.
La ciudad de Nueva York es el tercer mercado de Airbnb más grande del mundo, y también es uno de los más antiguos, por lo que podría servir como un modelo útil para lo que los mercados más pequeños y nuevos podrían esperar ver cuando despegue el uso compartido de viviendas.
“Nueva York ha sido un gran centro de actividad de alquiler durante mucho tiempo. Cuando observamos ciudades que tienen mercados mucho más humildes, las vemos crecer de una manera antes vista en Nueva York antes de que comenzáramos a obtener datos. Y estamos viendo exactamente el mismo patrón repetirse, más o menos en tiempo real”.
Airbnb y casas vacías: ¿quién es el responsable de gestionar los impactos en nuestras ciudades?
Los fenómenos de Airbnb, las casas vacías y sus presuntos vínculos con los precios de la vivienda y el alquiler, han atraído una considerable atención mediática y política. Si vemos el “lado obscuro” de Airbnb y su efecto en los precios de alquileres a largo plazo. Las casas vacías se vinculan con precios más altos de la vivienda y con la inversión extranjera, con mayor frecuencia inversión china.
El Commonwealth y los gobiernos estatales en Estados Unidos buscan regular el fenómeno. Es cuestionable si deberían hacerlo e incluso si entienden los datos y las tendencias.
Airbnb implica alquilar una casa completa, una habitación o una habitación compartida. El alquiler a corto plazo de una casa o piso completo que está disponible todo el año equivale a reducir las opciones de alguien a largo plazo.
Airbnb representa una posible amenaza para asequibilidad del alquiler. Los ingresos que genera Airbnb en áreas de ciudades populares entre los turistas hacen que los propietarios de propiedades de alquiler las retiren de este mercado a largo plazo. También hace que los inversionistas adquieran propiedades e ingresen al mercado de Airbnb, y aumenten el costo del alquiler a largo plazo.
Esto puede crear un efecto dominó, ya que lo hogares con ingresos relativamente altos se desplazan a los barrios adyacentes. La escala de los impactos de Airbnb en los alquileres, el desplazamiento de los inquilinos a largo plazo y la fragmentación de los vecindarios ha llevado a ciudades como Barcelona, Nueva York y Ámsterdam a intentar prohibir o regular estrictamente el alcance y la ubicación de Airbnb.
La cantidad de propiedades de Airbnb potencialmente eliminadas del mercado de alquiler permanente de Sídney, Australia, con una tasa de vacantes promedio de alrededor de 3 por ciento asciende a aproximadamente la mitad de las propiedades de alquiler disponibles.
La escala del fenómeno Airbnb está aumentando. También lo es la influencia de la compañía, con su membrecía en el Comité de Sídney y su estatus como fuente de puntos de viajero frecuente de la aerolínea Qantas.
Es posible que el gobierno deba considerar la regulación de Airbnb. La pregunta es si el servicio es mejor administrado por el gobierno estatal, metropolitano o local.
Mientras tanto, el número de los alquileres fantasmas se multiplica en Nueva York.
La cantidad de apartamentos que se utilizan de alquileres de vacaciones a corto plazo en la ciudad de Nueva York se ha disparado en más de 20.000 en los últimos años, y dichos apartamentos ahora representan el 2,1 por ciento de todas las viviendas en la ciudad de Nueva York, según a los datos del censo publicados del año pasado.
EL número de apartamentos enumerado en la Encuesta de Vivienda y Vacantes más reciente como desocupados debido a “uso estacional recreativo u ocasional” ahora es de 74,945. Este es el nivel más alto desde que la Asociación de Plan Regional comenzó a realizar un seguimiento en 1991 y, como señala el director de planificación comunitaria del grupo, Moses Gates, más que suficiente para albergar a toda la población sin hogar de la ciudad.
Un portavoz del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda dice que la agencia no puede analizar a partir de los datos cuántos de estos 75 mil apartamentos se alquilan en sitios como Airbnb en comparación con cuantos se usan como pieds-a-terre, y de hecho puede haber alguna superposición.
Aun así, está claro que la ganancia de 69 mil apartamentos de nueva construcción desde 2014 se ve atenuada por la eliminación simultánea de casi un tercio de esa cantidad de apartamentos de los mercados y alquiler tradicionales.
En caso de un impuesto pied-a-terre Gates argumenta que las cifras muestran la necesidad urgente de que la ciudad cree un impuesto fijo, para que las personas adineradas tengan incentivos para vender sus apartamentos o alquilarlos a inquilinos de tiempo completo en lugar de mantenerlos vacíos o alquilarlos ocasionalmente.
“Se están sacando viviendas del mercado durante una emergencia de vivienda”, dice. “Eso debería ser lo suficientemente bueno” para que la ciudad tome medidas. Los propietarios de Pied-a-terre, agrega, “no pagan impuestos sobre la renta de la ciudad, pero están aprovechando los servicios de la ciudad para proteger su inversión fiscal”.
Los portavoces de la oficina del alcalde dicen que se apoya un impuesto fijo, pero que un fallo de la Corte Suprema del 2015 sobre la doble imposición presenta una barrera legal. Los alquileres de vacaciones a corto plazo hacen que el pied-a-terre sea una propuesta financieramente más atractiva.
Además de que el número total de pieds-a-terre y alquileres vacacionales está creciendo a un nivel record, Gates comenta que las últimas cifras del censo son inusuales por que el número total de viviendas generalmente se reduce durante las épocas de crecimiento económico, mientas que creció durante los últimos años.
Los críticos de Airbnb y otros sitios de alquiler de vacaciones a corto plazo dicen que la creciente popularidad de las plataformas podría explicar el aumento. Y un experto en el mercado inmobiliario dice que la tendencia bien podría está impulsando los alquileres y los precios de venta.
“Creo que tiene un impacto en la disponibilidad de viviendas existentes al sacar unidades fuera de línea”, dice el tasador Jonathan Miller de la firma Miller Samuel sobre los invasores y propietarios que recurren a Airbnb.
Además, agrega, para algunas personas, los alquileres a corto plazo son una tremenda fuente de ingresos, por lo que cuando se trata de vender apartamentos, podría cambiar la forma en que valoramos estas unidades. Debido a que la tasa de alquiler real para alquileres a corto plazo es mayor por pie cuadrado.
El crecimiento se ha concentrado en gran medida en Manhattan, según los observadores del mercado, y los estudios de activistas han demostrado que los listados de Airbnb se encuentran principalmente en barrios aburguesados de Manhattan y Brooklyn.
En los vecindarios donde una gran cantidad de apartamentos se quedan vacíos durante gran parte del año, los rascacielos pueden convertirse en torres fantasma, en su mayoría oscuras por la noche, con pocos residentes reales en cada piso. “Cualquier calle de Nueva York donde muchos apartamentos en la calle son de alquiler, no hay negocios activos en la cuadra”, dice la asambleísta estatal del Upper West Side,
